การซื้อการเช่าในทรัพย์สินส่วนกลาง (TIC) ในซานฟรานซิสโก (2024)

เดนิซ คาห์รามาเนอร์เป็นผู้ก่อตั้งและซีอีโอของAtlasa นายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูล. ภารกิจของเขาคือการช่วยให้ผู้ซื้อบ้านเข้าใจถึงข้อดีข้อเสียของตัวเลือกบ้านต่างๆ โดยใช้ข้อมูลขนาดใหญ่และการวิเคราะห์ โปรดติดต่อ Deniz หากคุณต้องการความช่วยเหลือเกี่ยวกับ TIC ได้ที่ deniz@atlasa.com

คุณอ่านได้บทความที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูลที่สองของเขาเกี่ยวกับ TIC ที่นี่.

หากคุณกำลังมองหาบ้านในซานฟรานซิสโก มีโอกาสที่คุณจะพบผู้เช่าในทรัพย์สินส่วนกลาง (TIC) เมื่อมองแวบแรก TIC จะดูเหมือนคอนโดทุกประการ แต่ราคาถูกกว่าประมาณ 10–20%

TIC ดีเกินจริงหรือไม่?

สิ่งที่จับได้?

มาดูกันว่าคุณสมบัติ TIC คืออะไร ข้อดีและข้อเสียของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ TIC ในซานฟรานซิสโก และสำคัญความรอบคอบที่คุณต้องทำก่อนซื้อหน่วย TIC

เปอร์เซ็นต์การเป็นเจ้าของในอาคารทั้งหลัง

เมื่อคุณซื้อที่อยู่อาศัย TIC คุณอย่าเป็นเจ้าของหน่วย. แต่คุณมีส่วนได้เสียเป็นเปอร์เซ็นต์ในอาคารทั้งหมดพร้อมกับคนอื่นๆ ที่ซื้อที่อยู่อาศัย TIC อื่นๆ ในอาคาร ตัวอย่างเช่น หากคุณเป็นเจ้าของ TIC ในอาคารหลายครอบครัวจำนวน 10 ยูนิต คุณจะมีโอกาสเป็นเจ้าของเกือบ 10% ของทั้งหมดทั้งหมดชื่ออาคาร ไม่ใช่ตัวยูนิตเอง

เปอร์เซ็นต์ที่คุณเป็นเจ้าของจะถูกกำหนดตามสัญญา ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย รวมถึงพื้นของยูนิตของคุณบนอาคารหลายชั้น พื้นที่เป็นตารางฟุตของยูนิตของคุณเมื่อเทียบกับยูนิตอื่น และความปรารถนา โฉนดอาคารจะแสดงเปอร์เซ็นต์การเป็นเจ้าของอาคารทั้งหลังเมื่อคุณซื้อ TIC มีเลขที่โฉนดส่วนบุคคลสำหรับหน่วยของคุณ แต่เป็นทั้งอาคารเอง

ในทางตรงกันข้าม การเป็นเจ้าของคอนโดหมายความว่าอาคารถูกแบ่งออกเป็นส่วนต่างๆ อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งหนึ่งในนั้นคุณเป็นเจ้าของแยกต่างหาก เจ้าของคอนโดแต่ละคนเป็นเจ้าของพื้นที่เฉพาะของทรัพย์สินซึ่งระบุไว้บนแผนที่ที่บันทึกไว้ในบันทึกของเคาน์ตี คอนโดแต่ละห้องมีโฉนดส่วนบุคคลที่บันทึกไว้กับเคาน์ตี ซึ่งระบุพื้นที่ที่เจ้าของคอนโดเป็นเจ้าของเป็นรายบุคคล

ดังนั้นฉันจึงเป็นเจ้าของเปอร์เซ็นต์สัดส่วนการถือหุ้นในอาคาร แล้วที่อยู่อาศัยที่ฉันเพิ่งซื้อล่ะ?

ในฐานะเจ้าของ TIC สิทธิ์ของคุณในการใช้ที่อยู่อาศัยเฉพาะในยูนิตนั้นมาจากสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรทางกฎหมายที่ลงนามโดยเจ้าของร่วมทุกคน ข้อตกลงนี้เรียกอีกอย่างว่า “ข้อตกลง TIC” หรือ “การเช่าในข้อตกลงทั่วไป”

ข้อตกลงนี้ไม่เกี่ยวข้องกับโฉนด แผนที่ หรือเอกสารอื่นๆ ที่บันทึกไว้ในบันทึกของเคาน์ตี เป็นสัญญาทางกฎหมายระหว่างคุณกับเจ้าของคนอื่นๆ ในอาคาร

TIC ถูกกฎหมายหรือไม่?

ใช่อย่างแน่นอน อย่างไรก็ตาม ความถูกต้องของการเรียกร้องของคุณต่อที่อยู่อาศัยของคุณทั้งหมดขึ้นอยู่กับข้อตกลง TIC ไม่ใช่ในโฉนดหรือเทศมณฑล ข้อตกลงนี้เขียนโดยทนายความของอดีตเจ้าของ ปฏิบัติต่อข้อตกลงนี้เหมือนกับว่าคุณกำลังลงนามในสัญญาจ้างงาน ข้อตกลงการจำนอง หรือเอกสารการลงทุนของทูตสวรรค์ โปรดอ่านให้ละเอียด!!! ปีศาจอยู่ในรายละเอียดเสมอ และคุณต้องการค้นหาปีศาจก่อนที่คุณจะจ่ายเงินจำนวนมากของมูลค่าสุทธิของคุณในอสังหาริมทรัพย์

ถึงเวลาข้อดีข้อเสีย

1. คุณอาจสามารถแปลงคอนโดและรับผลตอบแทนจากมูลค่าสูงถึง 25%!

ปัจจุบันคุณสมบัติของ TIC ราคาถูกกว่าคอนโดในซานฟรานซิสโก 10–20% เหตุผลนี้มีข้อเสียตามรายการด้านล่าง คุณสมบัติ TIC บางแห่งมีความเป็นไปได้ทางกฎหมายในการแปลงคอนโด การแปลงคอนโดสามารถเกิดขึ้นได้โดยการจับสลากสำหรับอาคาร 3 ยูนิตขึ้นไป หรือการสมัครโดยตรงสำหรับอาคาร 2 ยูนิต หากคุณสามารถแปลง TIC ของคุณเป็นคอนโดได้สำเร็จ คุณจะเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินของคุณโดยอัตโนมัติสูงสุด 25%นอกจากนี้เพื่อการแข็งค่าของตลาด ตอนนี้เป็นการลงทุนที่ยอดเยี่ยม!

อย่างไรก็ตาม มีหลายปัจจัยที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงของคอนโด เช่น:

• การขับไล่ที่ผ่านมา
• % ของยูนิตที่เป็นเจ้าของหรือผู้เช่าครอบครอง
• ระยะเวลาการเข้าพักของเจ้าของหรือผู้เช่าแต่ละราย
• อดีตเข้าสลากแปลงคอนโด หากต้องการเรียนรู้เกี่ยวกับลอตเตอรีแปลง โปรดอ่านโพสต์นี้:http://bit.ly/2roruCu
• รายการลอตเตอรีที่ล้มเหลวอาจส่งผลต่อการแปลงคอนโดของคุณ

สิ่งสำคัญคือต้องทำงานร่วมกับนายหน้าและทนายความที่ดีเพื่อตรวจสอบปัจจัยเหล่านี้ และตรวจสอบให้แน่ใจว่าหน่วย TIC สามารถแปลงเป็นคอนโดได้ เมื่อมีการหารือถึงความเป็นไปได้แล้ว ต้นทุนการแปลงจะกลายเป็นเรื่องสำคัญ เป็นวิธีปฏิบัติที่ดีเสมอที่จะทราบว่าการแปลงจะมีค่าใช้จ่ายเท่าใดในการกำหนดผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) เมื่อเทียบกับการซื้อคอนโดโดยตรง

2. คุณจ่ายเงินน้อยกว่าคอนโด 10–20% ต่อตารางฟุต หากคุณวางแผนที่จะอาศัยอยู่ที่นั่นสักพักแล้วขายมัน มันอาจจะคุ้มค่ากับเงินที่เสียไป

แม้ว่าจะไม่สามารถแปลงคอนโดได้ แต่ถ้าคุณวางแผนที่จะอาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่คุณซื้อและขายเพื่อย้ายไปอยู่บ้านที่ใหญ่กว่าในที่สุด TIC ก็เป็นตัวเลือกที่พึงประสงค์

ทำไม

• ความชื่นชม:TIC มีเปอร์เซ็นต์การแข็งค่าเท่ากับคอนโด (ฉันวิเคราะห์ข้อมูล MLS เพื่อพิสูจน์สิ่งนี้ — ดูหัวข้อด้านล่าง) ดังนั้นคุณจะได้รับผลตอบแทน % ที่ใกล้เคียงกันในฐานะเจ้าของคอนโดจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เมื่อคุณขาย
• รายจ่ายฝ่ายทุนที่ต่ำกว่า:คุณไม่เพียงแต่จ่ายเงินน้อยลง 10–20% สำหรับทรัพย์สินของคุณเท่านั้น คุณยังจ่ายภาษีทรัพย์สินน้อยลง 10–20% ภาษีทรัพย์สินเป็นหน้าที่ของมูลค่าทรัพย์สินในแคลิฟอร์เนีย

3. ROI ที่สูงขึ้นหากคุณวางแผนที่จะปล่อยเช่า — อย่างมีกำไร

หากคุณซื้อ TIC ถูกกว่าคอนโด 10–20% และให้เช่า คุณจะได้รับเดียวกันเช่าเหมือนคอนโด ดังนั้น ROI รายเดือนและรายปีของคุณจึงสูงกว่าคอนโดโดยค่าเริ่มต้นถึง 25%

เรื่องนี้ดีเกินจริงหรือเปล่า?

ใช่ เนื่องจากหน่วย TIC มีการควบคุมค่าเช่า คุณจะไม่สามารถขึ้นค่าเช่าได้มากเท่าที่เจ้าของคอนโดจะทำได้ ซึ่งจะส่งผลเสียต่อ ROI ของคุณในระยะยาว ฉันขอแนะนำให้พูดคุยกับทนายความและตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณมีความเข้าใจอย่างถ่องแท้เกี่ยวกับความเสี่ยงทางกฎหมายของ TIC เมื่อเปรียบเทียบกับคอนโด ดูแหล่งข้อมูลการอ่านที่ด้านล่างของโพสต์นี้สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม

4. การสัมผัสกับอสังหาริมทรัพย์ในซานฟรานซิสโก

TIC เป็นวิธีที่ถูกที่สุดในการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ของซานฟรานซิสโก การซื้อ TIC อาจเป็นการตัดสินใจที่คุ้มค่าทางการเงินสำหรับผู้เช่าปัจจุบันในซานฟรานซิสโก เพราะเมื่อคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แล้ว คุณไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าเช่า และคุณจะเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งใช้เวลาเพียง 4 ปีในการฟื้นตัวจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยในปี 2551

5. ความสามารถในการซื้อในละแวกใกล้เคียงที่ดีกว่า

เนื่องจาก TIC ราคาถูกกว่า 10 — 20% คุณจึงอาจซื้อได้ในย่านที่มีราคาแพงกว่า ซึ่งคุณอาจไม่ได้ตั้งราคาไว้ ย่านที่มีราคาแพงกว่า (เช่น Pacific Heights, Presidio Heights, Cow Hollow) เป็นข้อพิสูจน์เรื่องภาวะเศรษฐกิจถดถอยมากกว่า: เจ้าของในละแวกใกล้เคียงเหล่านั้นสามารถถือครองทรัพย์สินของตนในช่วงเศรษฐกิจถดถอยได้มากขึ้น ส่งผลให้ราคาไม่ลดลงมากนักเนื่องจากการขาดแคลนอุปทาน

1. TIC มีความซับซ้อนทางกฎหมาย — หลายข้อ

เราได้กำหนดไว้ว่าเมื่อคุณซื้อ TIC คุณกำลังซื้อเปอร์เซ็นต์สัดส่วนการถือหุ้นในอาคารทั้งหลัง โดยที่หน่วยของคุณถูกกำหนดโดยสัญญาเฉพาะที่เขียนโดยผิดพลาดได้ทนายความที่สามารถทำผิดพลาดได้ คุณต้องอ่านสัญญานี้อย่างละเอียดและตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย ฉันแนะนำให้ขอคำปรึกษาด้านกฎหมายเพื่อตรวจสอบทุกอย่างก่อนที่คุณจะยื่นข้อเสนอ

2. การควบคุมค่าเช่า

หากคุณกำลังซื้อ TIC โดยหวังว่าจะปล่อยให้เช่าในที่สุด โปรดทราบว่า TIC อยู่ภายใต้การควบคุมค่าเช่าในซานฟรานซิสโก และคอนโดไม่ได้อยู่ภายใต้การคุ้มครอง จำนวนเงินที่คุณได้รับอนุญาตให้เพิ่มค่าเช่ารายปีในฐานะเจ้าของบ้านเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2018 คือ 1.6% ไม่มีข้อจำกัดดังกล่าวในคอนโด ข้อมูลมากกว่านี้ที่นี่.

นอกจากนี้ยังเป็นเรื่องยากมากที่จะลบผู้เช่าที่มีปัญหาใน TIC การทำความเข้าใจกฎหมายการขับไล่และกฎหมายควบคุมค่าเช่าเป็นสิ่งสำคัญก่อนตัดสินใจซื้อ

3. การจำนองแบบเศษส่วน

หากคุณต้องการจัดหาเงินทุนสำหรับ TIC คุณมักจะได้รับเงินกู้บางส่วน มีผู้ให้กู้เพียงไม่กี่รายและมีทางเลือกในการกู้ยืมน้อยในการจัดหาเงินทุนแบบเศษส่วน

ข้อเสียของสินเชื่อแบบเศษส่วนคือ:

• อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
• เงินดาวน์ที่สูงขึ้น
• การชำระเงินรายเดือนที่สูงขึ้น
• ตัวเลือกผู้ให้กู้และประเภทเงินกู้น้อยลง

หมายเหตุ: สินเชื่อกลุ่ม TIC เป็นรูปแบบอื่นของการจัดหาเงินทุน โดยกลุ่มคนที่ซื้ออาคารหลายครอบครัวสมัครขอสินเชื่อร่วมกัน หากคุณกำลังซื้อ TIC เดี่ยวๆ โดยทั่วไปจะไม่ใช่ตัวเลือก

4. ไม่สามารถแปลงคอนโดได้

ดังที่ได้กล่าวไว้ในหัวข้อก่อนหน้า ความสามารถในการเปลี่ยนแปลงของคอนโดอาจมีหรือไม่สามารถเกิดขึ้นได้ ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้พูดคุยกับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้แน่ใจว่าคุณสามารถเปลี่ยนเป็นคอนโดได้ก่อนคุณยื่นข้อเสนอ ความสามารถในการเปลี่ยนแปลงของคอนโดไม่เพียงแต่มีความสำคัญต่อศักยภาพในระยะยาว แต่ยังส่งผลต่อมูลค่าตลาดของ TIC ด้วย

5. ขายได้ยากขึ้นในช่วงขาลงของตลาด

ในช่วงเศรษฐกิจถดถอย การขาย TIC นั้นยากกว่าคอนโด TICs นั่งอยู่ในตลาดนานขึ้นก่อนที่จะขาย เมื่อราคาคอนโดลดลงอย่างมาก เมื่อราคาต่ำลง ปัญหา TIC กับคอนโดจะเด่นชัดมากขึ้น

ในฐานะอดีตผู้เชี่ยวชาญด้านข้อมูลขนาดใหญ่ เห็นได้ชัดว่าฉันต้องสร้างฐานข้อมูลและเรียกใช้คำสั่ง SQL บางอย่างเพื่อค้นหากับเพื่อนร่วมงานของฉันเจเรมี ยัง. กฎข้อที่ 1 ของวิทยาศาสตร์ข้อมูล: อย่าพึ่งพาข้อมูลสกปรกจากแหล่งอื่น ตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อมูลของคุณสะอาดด้วยตัวคุณเอง

ด้านล่างนี้คือความแข็งค่าของยูนิต TIC เมื่อเทียบกับคอนโดในบริเวณอ่าวซานฟรานซิสโกระหว่างปี 2010 ถึง 2018 ข้อมูลนี้ดึงมาจากทางการซานฟรานซิสโกบริการจดทะเบียนหลายรายการ.

ราคาเฉลี่ยของ TIC เทียบกับคอนโดตั้งแต่ปี 2550 และ 2560

ดังที่เราเห็นจากกราฟนี้ ราคา TIC แข็งค่าเร็วกว่าคอนโดเล็กน้อยระหว่างปี 2551 ถึง 2560 โดยรวมแล้ว ราคา TIC มีมูลค่ามากพอๆ กับคอนโด หากคุณต้องการให้การลงทุนของคุณมีมูลค่า TIC ทำเครื่องหมายที่ช่องอย่างชัดเจน

TICs ราคาถูกแค่ไหน (เป็นเปอร์เซ็นต์) เมื่อเทียบกับคอนโดระหว่างปี 2550 ถึง 2560

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคา TIC ค่อยๆ เข้าใกล้ราคาคอนโด แม้ว่าโดยเฉลี่ยแล้ว TIC จะมีราคาถูกกว่าคอนโดเกือบ 25% ในปี 2550 แต่ตอนนี้ราคาถูกกว่าเพียงประมาณ 15% เท่านั้น เนื่องจากความสามารถในการจ่ายที่สัมพันธ์กัน พวกเขาจึงค่อยๆ กลายเป็นที่ต้องการมากขึ้นในหมู่ผู้ซื้อในซานฟรานซิสโก

วันในตลาดจำนวนวันที่ทรัพย์สินใช้ในการขายหลังจากจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ถือเป็นตัวบ่งชี้ที่ดีที่สุดว่าการขายทรัพย์สินนั้นยากเพียงใด หากอสังหาริมทรัพย์ขายภายในหนึ่งสัปดาห์ แสดงว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นที่ต้องการสูง หากต้องใช้เวลาหลายสัปดาห์ในการขาย แสดงว่าไม่เป็นที่ต้องการ

ในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยระหว่างปี 2551 ถึง 2553 TIC ขายได้ยากกว่า เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวในปี 2553-2554 การขาย TIC ก็ง่ายขึ้นมาก นี่แสดงให้เห็นโดยกราฟด้านล่าง:

จำนวนวันที่คอนโดและ TIC อยู่ในตลาดระหว่างปี 2550-2560

ซื้อกลับบ้าน:หากคุณกำลังซื้อ TIC คุณควรวางแผนที่จะถือไว้ในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำในอนาคต และจัดระเบียบกลยุทธ์ทางการเงินของคุณให้สอดคล้องกัน

มีบทความที่ได้รับการกล่าวถึงเป็นอย่างดีเกี่ยวกับเรื่องนี้โดยสำนักงานกฎหมายของ Andy Sirkin คุณสามารถอ่านได้ที่นี่:

https://andysirkin.com/tenancy-in-common-tic/essentials-for-buyers-and-their-realtors/buyer-checklist/

ประเด็นที่ 1:ไม่มีอาหารกลางวันฟรี!

แม้ว่าคุณจะได้รับส่วนลด 10–20% ที่ดี คุณควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณพอใจกับข้อดีของการเป็นเจ้าของหน่วย TIC

ประเด็นที่ 2:ทุกหน่วย TIC มีเอกลักษณ์เฉพาะด้วยความท้าทายและความซับซ้อนทางกฎหมาย อาคารทุกหลังมีประวัติทางกฎหมายและการกำหนดเจ้าของ/ผู้เช่าซึ่งส่งผลต่อการเช่าอย่างสะดวกสบายหรือการแปลงคอนโด อย่าลืมทำงานร่วมกับนายหน้าที่ดี (เช่นตัวฉันเอง) และทนายความที่ดีเพื่อทำหน้าที่ตรวจสอบสถานะทั้งหมดเท่าที่ทำได้ เพื่อให้แน่ใจว่าคุณกำลังซื้อ TIC ที่จะไม่ทำให้คุณประหลาดใจ!

ประเด็นที่ 3:หากคุณทำการตรวจสอบสถานะอย่างถูกต้อง TIC อาจเป็นวิธีที่ดีในการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ของซานฟรานซิสโก และได้รับประโยชน์จากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ด้านล่างนี้เป็นการอ่านเพิ่มเติมที่ฉันพบว่ามีประโยชน์เป็นการส่วนตัว:

• อ่านบทความ TIC ที่สองของฉันในการแปลงคอนโดและข้อดีของมัน.
• โพสต์ในบล็อกที่เกี่ยวข้องกับ TIC ของ Andy Sirkin ที่แสดงอยู่ในหน้านี้:https://andysirkin.com/tenancy-in-common-tic.เซอร์กินลอว์ เอพีซีท่ามกลางบริการอื่น ๆ อีกมากมาย เชี่ยวชาญด้าน TIC และการแปลงคอนโด
• คู่มือ TIC ของ G3MH:http://g3mh.com/wp-content/uploads/2017/11/2017-TIC-FAQs.pdf. G3MH เป็นบริษัทกฎหมายที่เชี่ยวชาญด้าน TIC ด้วย

เดนิซ คาห์รามาเนอร์เป็นผู้ก่อตั้งและซีอีโอของ Data Bay Area และเป็นนายหน้า เขาเคยเป็นหัวหน้าฝ่ายข้อมูลของมาพร้อมกับอิงค์. เขาสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาตรีสาขาวิศวกรรมไฟฟ้าและปริญญาโทสาขาวิทยาการคอมพิวเตอร์จากมหาวิทยาลัยสแตนฟอร์ด

เจเรมี ยังเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ Pacific Union เขาเป็นนักการตลาดในแต่ละวันและเป็นนักวิเคราะห์ข้อมูลขนาดใหญ่ที่พยายามเปิดเผยข้อมูลเชิงลึกที่เป็นประโยชน์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในเวลากลางคืน เคยดำรงตำแหน่งที่เรดฟินและซีโร่เคเตอร์.

หมายเหตุ: บทความนี้ไม่ได้มีจุดมุ่งหมายเพื่อเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย ก่อนที่คุณจะซื้อ TIC ฉันขอแนะนำให้คุณรับคำปรึกษาด้านกฎหมายเป็นอย่างยิ่ง ฉันยินดีที่จะแนะนำรายชื่อทนายความที่เชี่ยวชาญด้าน TIC หากคุณติดต่อฉันที่ deniz@deniz.io